In vielen Mietwohnungen gehört eine Einbauküche mittlerweile zur Standardausstattung. Doch was auf den ersten Blick wie ein einfacher Zusatz wirkt, kann rechtlich und steuerlich schnell zur Falle werden – besonders dann, wenn Vermieter mit sogenannten “Küchenleihverträgen” arbeiten. Die dvgeno erklärt, welche Risiken bestehen und welche Lösungen wirklich rechtssicher sind.
Mietpreisbremse: Risiko Rückzahlung & Bußgelder
Fällt die Wohnung unter die Mietpreisbremse, darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Küche liegen. In der Praxis wird jedoch häufig die Vergleichsmiete “mit Küche” angesetzt – ein Fehler mit teuren Folgen.
Mieter können
- die Vergleichsmiete ohne Küche heranziehen,
- zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern,
- nach der geplanten Reform der Mietpreisbremse möglicherweise noch weiter zurückgehen.
- nach der geplanten Reform der Mietpreisbremse drohen zusätzlich hohe Bußgelder für Vermieter.
Mietrecht: Leihe oder Miete?
Sobald die Miete wegen der Küche de facto höher ist, handelt es sich nicht mehr um eine unentgeltliche Leihe, selbst wenn ein Leihvertrag vorliegt. Rechtlich wird daraus eine Mietvereinbarung – mit klaren Folgen:
Der Vermieter trägt Reparatur- und Ersatzpflichten für die Küche
Auch außerhalb der Mietpreisbremse können Gerichte einen Küchenzuschlag anerkennen.
Steuerrecht: Die größte Gefahr für Vermieter
Steuerlich ist ein Leihvertrag mit “unentgeltlicher Überlassung” besonders problematisch.
Die Finanzverwaltung kann daraus schließen:
- keine Einnahmeerzielungsabsicht ⇒ keine Abschreibung der Küche möglich,
- gleichzeitig wird ein in der Miete versteckter Küchenzuschlag voll besteuert,
- im Extremfall drohen Vorwürfe der Steuerverkürzung oder Steuerhinterziehung.
Damit ist der vermeintliche clevere Leihvertrag oft am Ende die teuerste Variante für Vermieter.
Rechtssichere Alternativen
Um Risiken zu vermeiden, empfiehlt die dvgeno zwei saubere Wege:
Option 1: Küche regulär mitvermieten
✔ klare vertragliche Grundlage
✔ Abschreibung möglich
✔ keine steuerlichen Graubereiche
Option 2: Küche an den Mieter verkaufen – auch auf Raten
Der Verkauf einer Küche ist steuerlich extrem attraktiv: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind gem. § 23 EStG Abs. 2 Satz 2 steuerfrei.
- Auch ein Ratenzahlungsaufschlag bleibt steuerfrei.
- Durch einen Eigentumsvorbehalt bis zur letzten Rate hat der Vermieter Sicherheit.
- Bei Auszug kann ein Rückkauf vereinbart werden, sofern Zustand und Preis passen.
Fazit der dvgeno
Leihverträge für Küchen sind in vielen Fällen riskant und können Vermietern hohe Mietrückzahlungen, steuerliche Nachteile und rechtliche Verpflichtungen einbringen. Wer sicher arbeiten möchte, sollte Küchen entweder regulär mitvermieten oder verkaufen. Beide Wege sind rechtlich sauber und wirtschaftlich kalkulierbar – und schützen Vermieter wie Makler gleichermaßen.
